引越し魔かつ不動産が好きな私は、過去に3回中古マンションを購入した経験から、物件の選び方をご紹介します。

目次
・戸建てかマンションか
・築10年以降の中古マンションが狙い目
・マンションは管理を買う
・自分の体験談


戸建てかマンションか


これで悩まれる方は少ないでしょう。車を複数所有したい、子供をのびのび育てたいなど、購入に至るまでにマイホームのイメージがある程度決まっているはずだから。

ですが、もし悩まれている人がいたとしたら一言、一生住む気がないならマンションがオススメ。なぜなら、マンションは価格の変動が少なく売却が容易だから。


築10年以降の中古マンションが狙い目

新築マンションも2回購入したことがありますが、それはまだ経験がなかった頃の話で、今なら絶対中古物件を選びます。

なぜなら、新築物件はモデルルームや宣伝広告費やいろんなものがのっかってるので割高。

新築から年数を経るごとにマンション価格は目減りしていき、築10年ぐらいである程度底打ち、そこから価格はほぼ横ばいに推移します。なので築10年以降のマンションが狙い目なのです。

また、中古マンションは駅近の立地に恵まれた物件が多く、価格だけではない魅力があります。

マニアックなのですが、築20年ぐらいのマンションはエントランスが重厚で良い建材が使われているので、自分は結構好みなんですよね。

あと大事なのが、新耐震基準が改正された1981年以降の物件であること(ちなみに2000年に改正された基準法は木造住宅に関するもの)。

IMG_20210215_143146~3

マンションは管理を買う

いくら見た目が良くても管理状況が悪ければ、物件の資産価値の減少します。なのでマンションを選ぶ際に最もこれが重要になってきます。

■まず給排水設備の老朽化による漏水を避けるため、定期的にメンテナンスが行われているかどうかを確認。

■修繕積立金の残高がしっかりあるか、滞納している人がいないかも確認。

そしてこれが難しくて一番大事なのですが、

■長期修繕計画と資金計画がしっかり行われ、実態がかけ離れていないかを確認。

難しいと言ったのは、これらが重要事項説明書などに記載されているため、購入前の部外者からは確認しにくい部分があるからです。

でも可能な限り、売買を仲介してくれる不動産屋に質問してみてください。

マンションの管理状況は、共有部分の清掃状況、ゴミ出しのルールが守られているか、そんなところからも伺えるので、内覧の際には要チェックです。

国交省のガイドラインに大規模修繕は12年周期と記載されているようですが、実際は12年以上でも問題のない物件も多く、過剰な工事だということが一般的に知れ渡ってきました。

マンションの管理会社は住人の大事なパートナーですが、管理会社は工事で収益を得ているのも事実なので、妥当な工事がされているか、また工事費も問題ないか、しっかりチェックする必要があります。

管理会社に聞くのではなく、マンション管理士やコンサルタントなど、外部機関に調査してもらうという方法もあります。


そこまでするかは別にして、住人になったら積極的に管理組合の活動に参加した方がいいです。


自分の体験談

自分が過去に購入したマンションで、管理組合の理事長にある質問したところ、管理会社から返答が返ってきたことがありました。つまり丸投げ。これは管理会社に好き放題される典型的なパターンだと危機感を覚えました。

同調してくれる住人が他にいればと思いましたが、住人はみんなマンション管理に無関心で、改善すべき点が沢山あることを、経験豊富な管理人に教えてもらい判明しました。

掃除が行き届き、中古とはいえ、けして安くはないマンションでしたが、フタを開けてみないと分からない事でした。


少子化に伴い、不動産の市場価格は長期的に見て緩やかに下落していくと言われていますが、好立地な物件とそうでない物件との二極化も進んでいくそうです。好立地で優良な中古マンションであれば十分に資産価値は保てると判断し、古い中古マンションですが今回購入するに至りました。



スポンサードリンク